８月６日と言えば　広島市への原子爆弾投下された日ですね。この当たりでも、午前８時１５分にサイレンが鳴り黙祷を捧げましょうと・・・・アナウンスが！二度とあってはならない悲劇の一瞬です。現在は、そんなことがあったことすら分からないほど　平和の中で暮している私ですが、戦争だけは二度と起こしてはならない！と願うこの頃です。原爆の投下された日から６８年。昔の方々の努力と忍耐で　今の日本はあるのでしょう。

古きモノを大切に　先人の知恵からは、学ぶことも多く、今に生かしていきたい。

さて、本日は着工から完成までの流れについて

着　工

建築確認の許可がおりましたら、いよいよ着工です。基礎工事の開始♪

棟上げまでに約３０日から４５日ほどかかりますので、その間に仕様を决めていきます。

外まわり・・・「屋根・外壁・樋・サッシ」の仕様は外観上　つながりがありますので一気に决めてしまいます。パースや　実物のサンプルを見ながら决めていきます。

水まわり・・・「ユニットバス・キッチン・トイレ・洗面台」も　各メーカーのショールームを利用して　実物を見ながら　决めていきます。

　匠の嫁からのアドバイス

平面プランが完成しましたら、ドライブがてら、新築分譲地を見てまわり、完成した家をみて、屋根の色・形　そして、外壁のデザイン　樋の色　窓の色　を見学されるのもいいでしょう♪しかし、新築ばかり見るのではなく、そうですね　５・６年前に建てられた分譲地を見るのもオススメしてます。理由は、新築は完成したばかりで　どこも綺麗ですが、少し経過した家をみることで、家の汚れてくる部分をみておくことで、自分達が違った角度からもみることが出来ます。

また、各ショールーム見学をしておくのもいいでしょう！各メーカーによって、イチオシの商品が違うので、勉強になります。※しかし、建てる建築会社によっては、メーカーが決まっている場合もありますので　先に見学されたい方は　担当者に確認して下さいね。

棟上げ

上棟式とか建前とも言いますが、「柱・棟・梁」など基本構造が組立られます。

当日の朝は、通常より早く大工さんは集まります。木造の場合　普段の作業は１人から２人だったりしますが、この日だけは、７人から１０人程度　大工さんが集まり　協力してもらって作業を行います。棟梁大工は、家の四角に　塩とお酒をそなえ、安全祈願をします。

お客様は、せっかくですので、朝一　大工さんにお声をかけてあげてもいいですよね。

翌日からいよいよ　本格的に大工さんは、毎日　現場に来て作業を行います。

ここからは、現場にて打合せをするように・・・・

物入れの中の棚の位置確認とか、飾り棚の位置、対面キッチンの場合は、カウンターの高さ確認など。

工事の進行状況に合わせて　打合せを何度かします。そして、完成間近になりますと、クロスを決めたり、照明器具・カーテンなど、仕上げの打合せ確認をしていきます。クロスとカーテンは、やはり一緒に决めていきたいところですね♪

建物の足場が撤去されたら　外観のイメージもハッキリわかるので　外構工事の内容をどうするかも决めていきたいところです。ここで、もう一度　新築の分譲地をみてまわるのもいいでしょう！！

建物完成　

棟上げをしてから　約３ヶ月ほどで完成です♪（一般的な木造２階建ての場合）

工事中は、いろいろ決めることも多く、途中で家づくりが嫌になる方も多いと聞きますが、私は、いかに楽しく家づくりに参加してもらえるか？を考えております。また、途中経過により変更する箇所も多少はあるかと思いますが、一生に１回の家づくりで、満足度の高い家づくりを目指しております。だからこそ、工事中の現場にも足を運んでもらい、一緒につくりあげていくのです。

さてさて　建物は完成しましたが、完成前後の流れについては　次回に・・・・・

 

 

 

 

 

土曜日は、３年に一度の「建築士定期講習」に出席。１日講習を受け、最後１時間試験を受けて終了です。

睡魔との戦いになりつつも、法令の改正内容を把握するには、ちょうどいい講習です。

さてさて、スケジュールの第２弾。銀行への本申込みからの流れについて・・・・

銀行へ住宅ローンの「本審査」

「本審査の申込」は、銀行窓口にて行われます。申込者本人が行わななければなりません。また、時間的には約１時間程はかかると思って、時間に余裕を持って日程を决めて下さい。

かなりの種類の書類提出になりますが、営業担当者のいる会社だと、営業担当者さんが指示をしてくれますが、地元の大工さんの会社だと少々難しくなりますが、これも大事な人生の経験と思って銀行窓口の方にしっかり教えてもらって揃えてみて下さい。勿論、相談は受付てますから♪

注意）事前審査の結果がOKだからと言って　安心は出来ません。本審査の結果が出るまでは　少々ドキドキもしますが、約２週間ほど　お待ちしてもらう時間です。

銀行にて「金銭消費賃借設定契約」

「本審査」のOKがおりましたら、銀行とお金を貸す⇔借りるの契約を交わします。申込者本人が行わなければなりません。

注意）銀行へは、本審査と契約の２回は、かならず本人が時間をつくり手続きをしないといけません。

建築確認申請提出

「本審査」OKがおりましたが、「建築確認申請」をしないといけません。よって、最終の図面打合せを行い、確認申請に必要な図面・申請書を作成して、提出します。許可がおりるまでに　申請してから　木造２階建ての場合、１４日は必要になります。

地鎮祭

確認申請書類を提出中、現地にて「地鎮祭」を行います。神主さんにより「土地の神様を祭り、工事の無事を祈る儀式」です。建築される場所の地元の神主さんにお願いしてもいいですし、建築会社さんにお願いすると、建築会社さんが通常お参りしている神主さんにお願いすることも出来ます。

費用としては、神主さんに確認が必要になりますが、約３万円が相場ですかね。（松山市周辺）

尚、地鎮祭のとき、建物の配置を　敷地に糸を引っ張り表し、配置場所を確認してもらいます。特に駐車場が狭い場合は、実際に車を駐車してみたりして、建物の配置を確認します。建ててしまってからでは遅いですからね。

地盤調査

建物の配置が決まれば、地盤調査を実施。通常の建物であれば、建物の４角と中央部の５箇所を調査。その調査結果により、地盤補強工事が必要になる場合もあります。

近年は、この調査結果をもとに、杭を打ったり、地盤改良を行ったりしますので、お客様にとっては安心して家が建てられますよね。よって、費用が余分に必要になることもありますが、基礎は大切ですから！！

さぁ♪　いよいよ　工事は開始されます。

住宅ローンの本審査から着工まで、時間的には　やはり１ヶ月程度はかかります。

案外工事を開始するまでに　時間が費やされることを　把握しておいて下さいね。

ここまでの流れでも　不明なところがあれば　お気軽にお問合わせくださいね(#^.^#)

さぁ次回は、着工から完成までの流れについてです。

 

８月２日　午前中　なんとか小雨で　曇り空の中、プチリフォームを！！

実例紹介に掲載しているので　そちらの写真をみて下さいね(#^.^#)

お客様の愛犬ちゃんのタメの　プチリフォーム。勿論　大工さんにお願いしてます。

現場で　大工さんのアシスタントしながら　お客様とわいわい♫言いながら　購入していた犬小屋を組立！！

お客様は、日曜大工が好きみたいで・・・・ちょっとした道具箱もしっかり完備♫

２人の共同作業でしたが　箱から出したら　あっというまに完成(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))

本職の大工さんが　笑顔で見守ってくれてました♪

愛犬ちゃんのお庭デビューには、見学しに行かなきゃ♫　フェンスもしっかり取付したからね・・・・

匠の嫁　実は　こういう組立モノが大好きだったり？？　

 

 

 

 

 

さてさて　いよいよ8月に突入です。消費税のことで　新築の駆け込みをしている方も多いかと・・・・

そこで、どんなスケジュールで家が完成するのか！

敷地の調査　→　プランの打ち合わせ　→　資金計画の打ち合わせ　→　

銀行へのローンの事前審査　→　契約　までが　通常　2ヶ月ほどかかります。

※但し、長期優良住宅を希望される方は、申請に時間がかかりますので、最初に相談して下さいね。

まずは、契約をするまでの流れを説明します。

①敷地の調査・・・・・建替えをされる方　土地を持ってる方　土地の購入場所が決まった方も！

　■建替の方・土地を持ってる方の場合

　　土地の法的な規制に何があるのか？

建替えだから安心はできませせん。今の建築基準法に合った建物になりますからね。前面道路についても　しっかり調査は必要です。

　　上水道・下水道は、どうなっているのか？

土地の法定な規制と一緒で　市役所へ行き、確認が必要です。今の時代　勝手に下水を流すことは、許されませんからね。

　　敷地の大きさは、どうなっているのか？

測量図を一般的には、法務局で取得しますが、古い年代の場合　測量図がない場合も多く　現状の土地を測量します。

　■土地を購入される方の場合

土地の契約された際に　重要事項の説明を受けますが、その書類を確認しますと、法的なこと　上下水道のこと　敷地の大きさも出ています。但し、古い土地を購入された場合は、測量図がない場合もあります。

②プランの打ち合わせ

最初　聞き取り　　→　プラン作成　→　プラン提出打合　→　プラン訂正　→　プラン提出打合　→　プラン訂正　→　プラン提出打合　→　プラン訂正　→　プラン提出打合　

プランの打合せを　最初から５・６回で　プランが完成します。

③概算の資金計画の打合せ

建物については、プランがほぼ完成してるので　見積ができますが、その他の費用については、概算になりますが、トータルの資金計画について　打合せをします。

　　　　　例えば　照明器具代・カーテン代・外構工事・諸経費・火災保険　etc

　　ここで、自己資金と住宅ローンを　どうするか？も検討します。返済方法についても検討しておきます。

④銀行への事前審査の申込み

事前審査は、本人が行く必要はありません。営業担当者が代理で　銀行へ提出できます。多忙な方は、担当者にお願いできることを覚えておいて下さい。ただし、銀行より本人確認の連絡がありますので、その連絡が取れないと　審査の結果が出ませんので　注意が必要です。

事前審査は、２・３日で返事があります。

⑤建築業者との契約

事前審査のOKの返事を聞きましたら、今度は、本審査を提出するにあたり、契約書・建物図面など　たくさんの書類提出が必要になります。そして、月が変わると　金利の変更などもありますので、早目に本審査をすることをオススメします。

よって、契約となりますが、当初からいうと、何度も担当者とは会っていますから　ここは、覚悟を决めて「契約」を交わして下さい。

ここまでで、通常2ヶ月はかかります。勿論　プランの打合せの回数が増える方もいますが、ある程度　家の大きさが確定した時点で、銀行の借り入れをされる方は、事前審査を優先した方がいいでしょう。

もちろん、当社の場合は、契約をしてからでも、設備機器を見学した際に変更は可能ですし、プランについても　面積については不可能（銀行の融資上　問題があるため）ですが、多少の変更は可能です。変更したものに対して、金額の増減が出た場合、その都度、打合せをしていきます。

そして、トータルの予算の中で　常に金額については、しっかり把握していきましょう！！どうしても気分が大きくなりますが、家は、完成してからまだまだ　お金は必要になりますからね♫

次回は、銀行への本審査を申し込みしてからの流れについてです♪

本日は、７月最後の日です。

昔　おばあちゃんから

「月の終わりの日を大晦日と思え、月の始まりを正月と思え」と・・・・

１年の終わりに　反省会をし、１年の最初に　目標を新たに持ったり・・・・

１年の終わりに　感謝をし、１年の最初に　祈願をする・・・・

１年の終わりに　大掃除をし、１年の最初に　綺麗な形で迎えたり・・・・

ようは、１年の終わりと始まりだけを大切にするのではなく、１月を大切に　そして、１日を大切にしなさい！と、いう意味があったのでは？

小さくて、おばあちゃんが、何を伝えたかったのか？わからなかったけれど、大人になって　４０歳も過ぎ、人生折り返しをしてるこの頃、１日を大切に過ごしていきたいと　過ごせたことに感謝する気持ちが、どれだけ大切なことなのか・・・・

普通に暮していけるって事が、ホントに　当たり前過ぎてしまいますが、普通が一番難しいのだと・・・・

さぁ　７月の反省をして　8月を　また新たな気持ちでスタート出来るように♫

 

土地には、いろいろ規制があることはわかってもらえたかと・・・

では、土地探しってどうしたらいいのでしょう？？

１．知り合いの不動産会社に探してもらう！

２．建てる建築会社を先に決めて　その営業担当者さんに探してもらう！

３．自分で探す！　欲しいエリアの土地を見てまわって売り土地を探す！

４．自分で不動産会社を選んで探してもらう！

注意事項として

土地探しのプロ＝不動産会社に頼めば安心ですよね。しかし、○○不動産　△△不動産　××不動産と　いろいろなところへ電話をして　資料をもらうと、見てビックリ！！同じ土地の資料ばかり・・・・と、なることも多々あるようです。土地の資料に小さくですが、「売主」「仲介」と書いてあるところを見て下さいね。また、親切な広告には、「手数料不要」と記載されているので　しっかり確認を！

売主と掲載している場合は、その不動産会社が売主＝土地の所有者ですので、この場合は、仲介手数料が発生しないのですが、必ず確認を！

仲介と掲載している場合は、土地の所有者がいて　その不動産会社が仲介をしている場合ですので、仲介手数料は、発生しますよね！ここも必ず確認を！

　（不動産会社も、お客様の代わりに　希望の土地を探してくれますが、それに対して仲介手数料がかかるのは、必然的ですよね。）

信頼出来る不動産会社１社を决めて探してもらうのもいい方法ですね♫

建築会社を先に决めて　土地を探す方も多いのですが、その営業担当者にしっかりと聞いておくことですね。土地代金以外に発生する費用はいくら必要なのか！　建設会社でも　不動産を併用している会社も多いので　手数料については確認が大切です。

　

　後！重要なのは、「前面道路」「給水」「下水」「雨水」などが設置された土地なのかどうか！勿論　家が建つことは前提ですけどね。

　最後に　１００％気に入った土地はないと思って下さいね。

　それから、あっ！と、思った土地は、朝・昼・夜と３回見に行って見て下さい。朝と昼と夜の様子では、全く違うこともあります。近隣の方の様子を見ることもできますからね♫

　まだまだ、ホントはたくさん言いたいことはありますが、このぐらいにしておきましょう！

　

　

 

　

 

さて、土地探しをしながら、建物を計画していく上で、用途地域によって　建物の高さに制限があることを覚えておいて下さい。細かいことは、もちろん、一緒に探してもらっている不動産の担当者さん　または、建設会社の担当者さんも知っていますので　確認をしてみて下さいね。

ここでは、３つのポイントだけ　おおまかに説明しておきます。

ポイント１　絶対高さの制限

用途地域の種別によって、建物の高さに制限があることです。

住宅を建てる方は、特に「第１種低層住居専用地域」「第２種低層住居専用地域」内の建物は、１０m若くは、１２m（行政で指定されています）を超えて建物を建てることはできません。

この高さは、建物で一番高い位置の高さで言えば、一般的には屋根の一番高いところまでの高さと考えてみて下さい。

ポイント２　道路斜線の制限

前面道路の幅によって、建物の高さが制限されることです。

前面道路の幅に、用途地域の種別で定められている係数を乗じた勾配ライン（道路斜線）を超えて建物を建てることが出来ません。

前面道路の幅が広いほど、高い建物が建てられるということになります。

ポイント３　北側斜線の制限

住居専用地域では北側の高さに制限がかかるということです。

「第１・２種低層住居専用地域」「第１・２種中高層住居専用地域」では、真北方向の敷地境界線までの距離に係数１.２５を乗じて、基本数値（低層住居５m・中高層住居１０m）を加算したライン（北側斜線）を超えて建物を建てられません。（係数については、行政に確認の必要があります）

　建物を自由に計画したい！と、思っていても用途地域によっては、建物の高さにも制限があることを知っていて欲しいのです。特に、低層住居専用地域は、まわりに高い建物が建つことはありませんが、自分達が家を建てる際にも、規制があることを忘れないで下さいね(#^.^#)　

土地を探していると　「建ぺい率　６０％」「容積率２００％」など、チラシに掲載されているかと？それは、その敷地に対して建てることが出来る面積の制限を表しています。そして、その制限は、各行政が地域性を考慮して　用途地域によって　細かく指定されているのです。

　自分が気に入った土地を探しても、決して自由に建物を建てられるわけではありません！！不動産及び建設会社の担当者にしっかりと確認をして下さいね♫　もちろん　自分で市役所などで調べることは出来ます！

今日は、建物の面積には制限があることについて！！

ポイント　建築面積の制限について（建ぺい率の制限）

敷地に指定された建ぺい率を超えて建築することはできません。

建ぺい率とは？建築面積を　敷地面積で除した割合で、この比率が敷地に指定されている建ぺい率を超えてはなりません。各行政が地域性を考慮して、指定されているのですが、一般的には、用途地域によって指定されています。

では、建築面積とは？ちょっと難しく、いろいろなパターンがあるので簡単に言いますと、建物を上から見おろしたとき　見えている部分の面積です。一般的な住宅の場合、１階の面積が建築面積になることが多いのです。例えば、１階の床面積が大きくて　２階の床面積が小さい場合は、やはり１階の床面性が、建築面積になるのです。あまり逆の場合は、少ない事例かと・・・

二つ以上の道路に接している場合（角地）は、敷地に指定された建ぺい率に１０％加算でき、通常より広い建物が建てられます。（注意：しかし他の規制もありますので必ず大きな建物が建てれるとは限りません）

ポイント　述べ床面積の制限について（容積率の制限）

敷地に指定された容積率を超えて建物を建てることはできません。

容積率とは？各階の床面積の合計を　敷地面積で除した割合で、この比率が敷地に指定されている容積率を超えてはなりません。各行政が地域性を考慮して、指定されているのですが、用途地域で何種類かありますので、必ず確認をして下さい。

面積の制限については、大まかな点については、このぐらいの知識でいいのですが、どうしてもギリギリの敷地に　ギリギリの建物を計画する場合、算定方法にいろいろパターンがありますので、設計士さんに必ず　確認をお願いして下さいね(#^.^#)

 

 

 

 

本日から　住まいの検討を始めた方に基礎知識として　少しずつ書いていこうかと！

まず最初は、家を建てるには土地が必要になりますよね。そこで、家を建てられる最低の敷地条件を！

ポイント　”接道義務”というのがあります！！

　　　幅４m以上の道路に２m以上　接した敷地でなければ、家は建てられません。

　ようするに　道路に接していない敷地には、建物を建てることは出来ません。また、道路があっても２m以上接していなければ、建物を建てることは出来ません。そして、道路の幅が４m未満の場合は、敷地面積は減りますが、道路の中心から２m　後退したラインを道路境界線とすることで家をたてることは可能です。これをセットバックと言います。

　４m未満の道路には、注意が必要です！市の条例などで、現状が４m未満の道路の場合、隣地・道路管理者・道路を挟んだ対抗地の所有者との間で協議を行い、道路中心から２m後退した線を道路境界とするよう位置決定し、境界票を埋設し、市町村に協議結果を報告する手続きが必要な場合があります。（狭あい協議）建築確認申請前にする手続きで　時間がかかりますので要注意。

　これから建てる方はいいのですが、建て替えをされる方は、自分の敷地を道路にしないといけない理不尽さにご立腹の方が多いのは十分わかるのですが、４m未満であることで、緊急車両が通れない！ことを忘れないで下さいね。

ポイント　”過分不可分の制限”が　あります！

　　　　　　　一つの敷地に　二つ以上の建物を建てることは出来ません。

　最近　二世帯住宅を検討する方も多くなっておりますが、１つの敷地に「親世帯」と「子世帯」の家を別々に建てることはできません。その場合は、敷地を分割して、各分割した敷地に対して、接道義務や建ぺい率・容積率などの制限がかかります。

　ただし、トイレ・キッチン・浴室などがない離れや、住宅の用途に必要な物置き・ビルトインガレージなどは、同じ敷地内に建築することができます。

ポイント　”用途地域の制限”があります！

　用途地域の種別によって、住宅を建てることが出来ない地域があります。

　ようするに　用途地域の種別によって、住宅または、併用住宅が建てられない地域や、希望する大きさの住宅が建てられない場合があります。用途地域は、管轄の市役所で調べることが出来ます。

この３つのポイントは、土地を探している方は　プチ情報として知っておくと便利ですよ♫

本日は、先日事業所のリフォームでお世話になった”とんとこ村”に　見学に行ってきました♫

まずは、写真を見て下さいね♪

　丸くこねた生地を　機械のプレートに並べ　じゃがいものスライスを　１枚ずつ生地の上にのせて・・・

　機械で　挟んで　焼くこと６分ほどでした。野菜が真ん中にある　薄いおせんべいの出来上がり(#^.^#)

味も　じゃがいもシリーズは、３種類。「しお味」「コンソメ味」「カレー味」１０枚ほど入って１袋１５０円で、産直やＪＡなどで　販売開始されたとか！！

友達の子供さんも　見てるだけでなく　生地を丸くこねて・・・・焼きあがったおせんべいのアツアツも食べて♪

袋詰めを手伝ってくれました♪　お父さんへのお土産までもらって　子供は　大喜び♫

野菜チップをいろいろ　挟んで研究中とか？じゃがいもは、かなりの人気♪　近所の小学生に試作品を配ったら　買いにきてくれるまで（笑）今は、生地自体も研究を重ねている様子。

　野菜も　事業所の代表の実家の畑で取れた野菜を使用していて　とても　ヘルシーで身体にも優しい　”おせんべい”こと「やきっち」と名前もつけられてました♪

　産直やＪＡ　などで　販売されているそうです♫　

　”とんとこ村”さんの　これからの　ますますの発展を　心よりお祈り申し上げます(#^.^#)